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Apr '20
Fabio Tamma News
L’articolo 65 del d.l. n. 18/2020 prevede un credito d'imposta in favore del conduttore pari al 60% dell’ammontare del canone di locazione relativo al mese di marzo 2020 di immobili rientranti nella categoria catastale C/1 (Negozi e botteghe).
Dunque, l'agevolazione riguarda esclusivamente le locazioni ad uso diverso dall'abitazione.
Per converso il canone di locazione relativo ad immobili non rientranti nella categoria C/1 devono pagarsi regolarmente.
L’Agenzia delle Entrate con circolare del 3 aprile 2020, n. 8/E, ha chiarito che l’agevolazione in esame - avendo la finalità di contenere gli effetti negativi derivanti dalle misure di contenimento dell’emergenza epidemiologica nei confronti dei soggetti esercitanti attività d’impresa nell'ambito della quale risulta condotto in locazione un immobile in categoria catastale C/1 (negozi - botteghe) e, dunque, di ristorare il conduttore del canone versato a fronte della sospensione dell’attività di impresa - matura solo a seguito dell’avvenuto pagamento del canone di locazione.
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Apr '20
Fabio Tamma News
La questione è stata affrontata ultimamente dalla Suprema Corte di Cassazione (Cassazione civile, sez. III, 17/02/2020, n.3888), la quale ha delineato le differenze tra i due istituti.
IL CASO:
Il gestore di un centro commerciale stipulava con altra società un contratto di affitto di ramo di azienda. Scaduto il contratto il gestore chiedeva giudizialmente la condanna del conduttore al rilascio del ramo di azienda con particolare riferimento ai locali, oltre alle attrezzature e pertinenze.
Il conduttore si costituiva in giudizio, chiedendo il rigetto della domanda, la dichiarazione di nullità e/o inefficacia e/o inopponibilità del contratto ex adverso invocato e comunque la sussistenza di un rapporto di locazione commerciale.
In via riconvenzionale, il conduttore chiedeva il risarcimento dei danni, nonché il diritto al rimborso dei miglioramenti e delle addizioni apportate agli immobili, ai sensi degli artt. 1592 e 1592 c.c..
Il Tribunale, accertato che il contratto di affitto di ramo d'azienda era scaduto il 21.6.2014, ha condannato, con sentenza 1115/2016 la S. alla restituzione del complesso aziendale.
La Corte di Appello ha confermato la tesi del giudice di primo grado, ritenendo che correttamente il giudice di primo grado aveva qualificato il contratto come cessione-affitto di azienda, per via del fatto che le parti hanno inteso trasferire unitariamente un complesso di beni mobili ed immobili dotato di potenzialità produttiva, ancorché l'attività non fosse iniziata al momento della conclusione del contratto.
La Corte ha mostrato così di ritenere che un’azienda possa costituire un "unitario complesso organizzato a fini produttivi" in presenza di indici quali quelli rinvenuti nel caso di specie e cioè la collocazione del bene all'interno del centro commerciale, la possibilità di sfruttare le aree comuni, il godimento altresì delle attrezzature, il diritto di ricevere i servizi, il diritto di utilizzare il know how.
LA DECISIONE:
La Suprema Corte censura la premessa secondo cui per aversi affitto di azienda è solo necessario che sia concesso in godimento "un complesso di beni mobili e immobili unitariamente considerato dotato di potenzialità produttiva, ancorché l'attività produttiva non sia ancora iniziata al momento della conclusione del contratto".
Sulla base di tale erroneo ragionamento, sostiene la Suprema Corte, la Corte d’appello è pervenuta ad una conclusione viziata.
Nella fattispecie, secondo la Suprema Corte, la valutazione che i giudici di merito devono effettuare deve tener conto che la differenza essenziale tra locazione e affitto di azienda (o di ramo di essa) è in primo luogo nella preesistenza di una organizzazione in forma di azienda dei beni oggetto di contratto, mancando la quale non si può dire che sia stato ceduto il godimento di un'azienda o di un suo ramo.
In sostanza, un contratto di affitto di azienda a terzi ha ad oggetto, un’azienda che preesiste, ossia ha ad oggetto un complesso di beni organizzati dal cedente e, come tali, concessi in godimento al cessionario.
Alla luce di quanto si è detto, non costituisce circostanza significativa il fatto che il bene oggetto di contratto (il locale destinato a commercio) sia situato all'interno di un centro commerciale. E' evidente infatti che la mera collocazione del locale nel centro commerciale nulla dice quanto al tipo di contratto che lo riguarda, così come non è presuntiva di avviamento aziendale, ossia di avviamento che non sia riferibile al conduttore, alla sua iniziativa commerciale, ma piuttosto alla collocazione nel centro commerciale, e all'avviamento che deriva dalla contiguità con gli altri locali.
Quanto sopra riportato nel ragionamento della Suprema Corte non è inficiato dalla circostanza che il locale oggetto di un affitto di azienda sia inserito fisicamente nell’ambito di un centro commerciale.
Infatti, l'avviamento del locale non è il frutto della mera collocazione del negozio nel centro commerciale, ma il frutto della capacità del singolo commerciante di attrarre la clientela, come già evidenziato in precedente giurisprudenza della Suprema Corte.
REGOLA DI DIRITTO:
“La differenza essenziale tra locazione e affitto di azienda (o di ramo di essa) è in primo luogo nella preesistenza di una organizzazione in forma di azienda dei beni oggetto di contratto, mancando la quale non si può dire che sia stato ceduto il godimento di un'azienda o di un suo ramo;
2. in secondo luogo ove si accerti che i beni erano al momento del contratto organizzati per l'esercizio dell'impresa già dal dante causa, occorre verificare se le parti abbiano inteso trasferire o concedere il godimento del complesso organizzato, oppure semplicemente di un bene immobile, rispetto al quale gli altri beni e servizi risultano strumentali al godimento del bene, restando poi libero l'avente causa di organizzare ex novo un'azienda propria”.
Fabio Tamma 
